Acheter un bien immobilier en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) est une pratique courante en France, notamment pour accéder à la propriété à un prix plus attractif. Mais avant de vous lancer dans un tel investissement, il est crucial de comprendre le mécanisme des appels de fonds, qui constituent un élément central de la VEFA. Ces derniers ont un impact direct sur votre budget, la gestion du projet et les risques potentiels auxquels vous vous exposez.
Présentation de la VEFA et des appels de fonds
La VEFA est un contrat de vente qui vous permet d'acquérir un bien immobilier en construction. Vous ne payez pas le logement en une seule fois, mais en plusieurs tranches, correspondant à l'avancée des travaux. Ces tranches sont appelées "appels de fonds". Ce mode de financement est avantageux, car il permet de répartir l'investissement sur la durée du chantier et de limiter les charges financières.
La VEFA présente des avantages indéniables, tels que l'accès à un logement neuf, la possibilité de personnaliser son bien et un prix généralement plus avantageux qu'en VEFA. Cependant, elle comporte aussi des inconvénients, comme le risque de retards de chantier, de variations de prix ou de faillite du promoteur.
- En 2022, 28% des ventes immobilières neuves en France se sont réalisées en VEFA.
- Le prix d'un appartement neuf en VEFA est généralement inférieur de 5 à 10% à celui d'un appartement neuf achevé.
Les étapes des appels de fonds en VEFA
Les appels de fonds sont généralement répartis en plusieurs tranches, correspondant à des étapes clés du chantier. Chaque tranche correspond à un pourcentage du prix de vente, défini dans le contrat de VEFA.
Premier appel de fonds
Le premier appel de fonds intervient généralement à la signature du contrat de vente. Il couvre les frais de réservation du terrain, la réalisation des études et le début des travaux. Son montant est généralement compris entre 5 et 10% du prix de vente. Par exemple, pour un appartement de 150 000 euros, le premier appel de fonds pourrait s'élever à 7 500 euros.
Appels de fonds suivants
Les appels de fonds suivants interviennent à des échéances précises, définies dans le contrat. Ils sont déclenchés par l'avancement des travaux et couvrent les différentes phases de construction : fondations, murs, toiture, aménagements intérieurs, etc. La fréquence des appels de fonds dépend de la complexité du projet et du rythme des travaux.
- Le deuxième appel de fonds intervient généralement à la fin des fondations, le troisième à la mise hors d'eau du bâtiment, etc.
Dernier appel de fonds
Le dernier appel de fonds correspond à la réception de l'appartement et la levée des réserves. Il est généralement effectué une fois que le promoteur a obtenu le permis d'habiter. Il couvre les finitions et les travaux d'aménagement. A ce stade, vous devenez propriétaire du bien et vous pouvez emménager.
- Un chantier standard d'un appartement dure environ 18 mois.
- Le nombre d'appels de fonds peut varier en fonction de la complexité du projet, mais il est généralement compris entre 5 et 10.
Différents types d'appels de fonds
Il existe plusieurs types d'appels de fonds en VEFA, chacun présentant ses propres avantages et inconvénients.
Appels de fonds progressifs
Les appels de fonds progressifs sont les plus courants. Ils interviennent à des intervalles réguliers, en fonction de l'avancement du chantier. Ce type d'appel de fonds offre une certaine flexibilité financière à l'acheteur, mais il peut également être plus difficile à gérer.
Appels de fonds à échéances fixes
Les appels de fonds à échéances fixes sont prévus à des dates précises, quel que soit l'avancement du chantier. Cette option offre une meilleure planification financière, mais elle peut poser des problèmes en cas de retard du chantier.
Appels de fonds à taux variable
Les appels de fonds à taux variable sont moins fréquents. Ils dépendent d'un indice économique, comme l'inflation. Ce type d'appel de fonds peut être risqué, car le montant à payer peut fluctuer.
Appels de fonds en fonction de l'avancement du chantier
Ce type d'appel de fonds est très rare. Il est généralement utilisé pour des projets de construction spécifiques, où l'avancement des travaux est complexe à prévoir.
Aspects juridiques et fiscaux des appels de fonds
Les appels de fonds en VEFA sont régis par un cadre juridique strict. Le contrat de vente doit préciser les conditions de paiement, les échéances, les pénalités en cas de retard et les garanties offertes. Il est important de bien comprendre ces aspects pour éviter les mauvaises surprises.
Le contrat de VEFA
Le contrat de VEFA est un document essentiel qui définit les obligations du promoteur et de l'acheteur. Il doit être rédigé de manière claire et précise, et il est recommandé de le faire vérifier par un professionnel.
- Le contrat de VEFA doit mentionner le prix de vente, le calendrier des travaux et les modalités de paiement des appels de fonds.
- Le contrat de VEFA doit prévoir des pénalités en cas de retard de livraison ou de dépassement du budget initial.
- Le contrat de VEFA doit inclure des garanties pour l'acheteur, comme la garantie de parfait achèvement et la garantie décennale.
Le règlement de copropriété
Si le bien immobilier est situé dans une copropriété, le règlement de copropriété précise les obligations des copropriétaires en matière d'appels de fonds. Il définit les charges et les contributions financières de chaque copropriétaire.
Le plan de financement
Le plan de financement est un document annexé au contrat de VEFA qui détaille les différentes tranches d'appels de fonds, les échéances, les montants et les conditions de paiement. Il est important de l'étudier attentivement avant de signer le contrat.
Aspects fiscaux
Les appels de fonds en VEFA sont soumis à la TVA et aux impôts locaux. La TVA est généralement de 20% pour les logements neufs. Il faut également prévoir les frais de notaire, qui sont généralement compris entre 2 et 3% du prix de vente.
Risques et avantages des appels de fonds en VEFA
Les appels de fonds en VEFA présentent à la fois des risques et des avantages.
Risques liés aux appels de fonds
- Retards de chantier : Les retards de chantier peuvent engendrer des frais supplémentaires et une augmentation des échéances des appels de fonds. Par exemple, un retard de 6 mois sur un chantier de 18 mois peut avoir un impact significatif sur votre budget et votre planning.
- Augmentation des coûts : Les variations des prix des matériaux et de la main-d'œuvre peuvent entraîner une augmentation des coûts de construction et des appels de fonds. Il est donc important de prévoir un budget d'appoint pour faire face à ces imprévus.
- Faillite du promoteur : En cas de faillite du promoteur, l'acheteur risque de perdre son investissement et de ne pas obtenir son logement. Il est important de choisir un promoteur solide et de se renseigner sur sa situation financière avant de signer le contrat.
Avantages des appels de fonds
- Financement progressif : Les appels de fonds permettent de financer progressivement le logement, ce qui est plus avantageux que de payer la totalité du prix d'un coup. Cela vous permet de répartir l'investissement sur la durée du chantier et de mieux gérer votre budget.
- Suivi de l'avancée du chantier : Les appels de fonds donnent à l'acheteur la possibilité de suivre l'avancement du chantier et de s'assurer que les travaux sont réalisés conformément au contrat. Cela permet de vérifier que le promoteur respecte les délais et les normes de construction.
- Adaptation du budget : En cas de difficultés financières, l'acheteur peut négocier avec le promoteur pour adapter le rythme des appels de fonds. Il est important de bien négocier les conditions de paiement et de prévoir des clauses de révision dans le contrat.
Alternatives aux appels de fonds en VEFA
Il existe des alternatives aux appels de fonds en VEFA, qui permettent d'acquérir un bien immobilier en construction sans les contraintes liées aux appels de fonds.
L'achat en état futur d'achèvement (EFACT)
L'EFACT est un contrat de vente d'un bien immobilier en construction, mais il diffère de la VEFA car le paiement est effectué en une seule fois, à la signature du contrat. L'EFACT est généralement utilisé pour des projets de petite envergure, comme des maisons individuelles.
- L'EFACT offre une meilleure sécurité financière, car le paiement est effectué en une seule fois.
- L'EFACT est généralement plus avantageux que la VEFA en termes de prix.
- L'EFACT nécessite un financement important, ce qui peut être un frein pour certains acheteurs.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le PTZ est un prêt immobilier à taux zéro, destiné à financer l'acquisition d'un logement neuf ou ancien. Il est destiné aux primo-accédants et est soumis à des conditions de ressources et de localisation du bien immobilier.
- Le PTZ est un avantage important pour les primo-accédants, car il permet de réduire le coût de l'emprunt.
- Le PTZ est généralement utilisé en complément d'un prêt immobilier classique.
Le prêt relais
Le prêt relais est un prêt temporaire qui permet de financer l'achat d'un nouveau logement avant la vente de son ancien logement. Ce type de prêt est souvent utilisé dans le cadre d'un achat en VEFA, car il permet de financer le premier appel de fonds avant la vente du logement actuel.
- Le prêt relais est une solution idéale pour les personnes qui souhaitent acquérir un logement neuf sans attendre la vente de leur ancien bien.
- Le prêt relais est généralement proposé à un taux d'intérêt élevé, il est donc important de comparer les offres et de bien étudier les conditions de remboursement.
Conseils pour bien gérer les appels de fonds en VEFA
Pour bien gérer les appels de fonds en VEFA, il est important de suivre quelques conseils pratiques.
- Lisez attentivement le contrat de VEFA et le plan de financement.
- N'hésitez pas à faire appel à un professionnel (avocat, notaire, conseiller en immobilier) pour vous accompagner dans vos démarches.
- Suivez l'avancement du chantier et n'hésitez pas à poser des questions au promoteur. Vous pouvez demander des photos, des vidéos ou des visites de chantier pour vous assurer que les travaux progressent conformément au contrat.
- Prévoyez un budget d'appoint pour les imprévus. Les travaux peuvent toujours être sujets à des retards ou à des modifications, il est important de prévoir un budget d'appoint pour faire face à ces situations.
- N'oubliez pas de souscrire une assurance dommages ouvrage. Cette assurance vous protège en cas de malfaçons ou de vices cachés.
La VEFA est un mode d'acquisition immobilier qui peut être avantageux, mais il est important de bien comprendre les mécanismes des appels de fonds et de prendre les précautions nécessaires. En choisissant un promoteur fiable, en négociant les conditions de paiement et en suivant attentivement l'avancement du chantier, vous pouvez investir en toute sécurité dans l'immobilier neuf.